반응형 전체 글9 유치권이란? 경매 초보가 이 단어를 보면 도망쳐야 하는 이유 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가, 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다 (민법 제320조 제1항). 당사자가 약정으로 만드는 게 아니라 요건이 갖춰지면 법률상 당연히 생기는 법정담보물권이고, 공평의 원칙에서 인정되는 제도라고 합니다 (출처: 부산대 법학연구 논문 초록).전형적인 예가 공사대금입니다. 건물을 지어준 공사업자가 대금을 못 받았을 때, “돈 줄 때까지 이 건물 못 넘긴다”며 건물을 점유하고 버티는 것. 여기서 경매 초보에게 무서운 특징이 나옵니다 — 유치권은 등기부에 안 나옵니다. 등기라는 기차에 타지 않은 승객인 겁니다.왜 기차 규칙의 예외인가지금까지 배운 권리분석은 “등기 접수일 순서”라는 시간표 위에서 이뤄졌습니다.. 2026. 7. 20. 낙찰받아도 열쇠는 저절로 오지 않는다 — 명도, 인도명령과 명도소송 2번 글에서 경매가 싼 이유를 “권리분석과 명도라는 과정의 대가”라고 정리했었는데요. 권리분석 쪽 퍼즐은 얼추 모았는데, 명도는 “명도비가 들 수 있다”는 말만 하고 계속 미뤄왔습니다. 낙찰자가 대금을 다 내면 소유권은 넘어오지만, 집 열쇠와 점유는 저절로 따라오지 않는다는 것 — 오늘은 이 마지막 관문을 공부해 봤습니다.낙찰자의 두 갈래 길: 인도명령 vs 명도소송점유자가 스스로 나가주지 않을 때 낙찰자가 쓸 수 있는 법적 수단은 두 가지입니다.인도명령은 경매 낙찰자를 위한 빠른 경로입니다. 2002년 민사집행법(제136조)과 함께 도입된 제도로, 별도의 소송 없이 경매를 담당한 법원에 신청하며, 서류 심사 중심으로 통상 2주~1개월 안에 결정이 내려집니다 (출처: 명도 실무 해설 자료들). 3번 글에.. 2026. 7. 16. 낙찰대금은 누구부터 가져갈까 - 배당 순위 공부 안녕하세요. 경대생입니다.지금까지 공부하면서 “받는다”는 말을 참 많이 했습니다. 소액임차인은 먼저 받고(6번 글), 확정일자 임차인은 순위대로 받고(5번 글), 배당요구를 안 하면 못 받는다(3번 글)고요. 그런데 정작 “그래서 낙찰대금은 정확히 어떤 순서로 나눠지는가”를 정리한 적이 없더라고요. 오늘은 그 돈의 흐름, 배당 순위를 공부해 봤습니다.배당이란 — 부족한 돈을 법대로 나누는 절차낙찰자가 낸 매각대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없을 때, 법원은 민법·상법 등 법률에 따른 우선순위에 따라 배당합니다 (민사집행법 제145조 — 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보). 애초에 경매까지 온 물건은 빚이 물건 값보다 많은 경우가 대부분이니, 배당은 사실상 “누군가는 못 받는 게임”이고, 그래서 순위가 전.. 2026. 7. 15. 소액임차인 최우선변제란? 안녕하세요. 경대생입니다.지난 포스팅에서 대항력을 공부하며, 차단막보다 늦게 탄 후순위 임차인은 임차권이 소멸하고 배당으로 보증금을 받아가야 한다고 정리했는데요. 그럼 배당에서도 순위가 밀리는 후순위 임차인은 보증금을 다 날리는 걸까요? 사실 이 질문은 2번 글에서부터 미뤄둔 숙제였습니다. 그때 “주임법이 있어도 보증금 전액이 무조건 보호되는 건 아니다”라는 단서를 달았었는데, 오늘 그 마지막 퍼즐인 최우선변제를 맞춰보려고 합니다.최우선변제란?최우선변제는 보증금이 일정 기준 이하인 “소액임차인”을 위한 특별 보호 장치입니다. 소액임차인에 해당하고 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 경우, 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입.. 2026. 7. 14. 대항력이란? 전입신고 다음날 0시에 숨은 함정까지 안녕하세요. 경대생입니다.지난 포스팅에서 말소기준권리라는 차단막을 공부했는데요. 공부를 하면 할수록 계속 마주치는 단어가 하나 있었습니다. 바로 “대항력”입니다. 차단막 뒤의 권리는 증발한다고 배웠는데, 임차인 이야기만 나오면 꼭 “대항력이 있는 경우는 다르다”는 단서가 붙더라고요. 경매 공부에서 가장 중요하다고들 하는 이 개념, 이번에 제대로 짚고 넘어가려고 합니다.대항력이란?대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인이나 그 밖에 임차주택에 이해관계를 가진 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 쉽게 말하면 “집주인이 바뀌어도 나는 계약기간 동안 여기 살 수 있고, 나갈 때 보증금을 돌려받겠다”라고 새 주인에게 당당히 말할 수 있는 힘.. 2026. 7. 13. 말소기준권리란? 기차 비유로 이해한 권리분석의 첫 단추 안녕하세요. 경대생입니다.지난 포스팅에서는 경매 공부를 할 때 어려운 단어들에 대해서 알아봤는데요.지난 글에서 "인수"라는 개념이 계속 나왔는데 뭐가 지워지고 뭐가 남는 건지가 헷갈리더라고요.그 기준이 되는 게 말소기준권리라고 해서 법전에 검색을 해봤더니 없는 단어더라고요?알아보니 말소기준권리라는 단어는 법전에는 없는 실무 용어였습니다.그래서 민사집행법 제91조 원문 어디에도 안 나오는데, 법에서 정한 소멸,인수 원칙을 실무에서 쉽게 쓰기 위해 만든 개념이라고 합니다.그래서 이번 포스팅에서는 이 말소기준권리를 제대로 이해해보고, 실제로 어떻게 사용되는지 알아보도록 할게요.말소기준권리란?말소기준권리는 낙찰자가 매각대금을 지급했을 때, 등기부등본상에 있는 권리들이 '사라지는가(말소)' 아니면 '낙찰자가 물려.. 2026. 7. 10. 이전 1 2 다음 반응형
