반응형 독학 경매공부15 말소기준권리부터 최우선변제까지 — 초보가 자꾸 헷갈리는 지점 총정리 지금까지 경매 이론을 쭉 공부했는데요. 한 바퀴 돌고 나니, 넘어갔지만 여전히 머릿속에서 서로 엉키는 개념들이 있더라고요. 이름이 비슷하거나, 방향이 헷갈리거나, “당연히 이럴 것”이라고 넘겼다가 틀린 것들이요. 오늘은 새 내용 대신, 제가 공부하며 실제로 헷갈렸던 지점 6가지를 다시 짚어보겠습니다. 저와 같은 곳에서 막히실 분들께 도움이 됐으면 합니다.1. 말소기준권리는 “담보 권리”만 되는 게 아니다처음엔 차단막(말소기준권리)이 되는 건 근저당권 같은 담보 권리뿐이라고 생각했습니다. 돈을 담보로 잡은 권리라야 기준이 될 자격이 있을 것 같았거든요. 그런데 아니었습니다. 말소기준권리가 될 수 있는 다섯 후보에는 담보가 아닌 (가)압류와 경매개시결정등기도 들어갑니다 (4번 글). 특히 가압류는 아직 재판.. 2026. 7. 27. 얼마를 써낼 것인가 — 입찰가 산정, 낙찰이 목표가 아니다 지금까지 “얼마에 사도 되는가”(권리분석)와 “입찰표를 어떻게 쓰는가”(11번 글)를 공부했는데요. 정작 가장 궁금한 걸 아직 안 다뤘습니다. “그래서 입찰표에 얼마를 써넣을 것인가.” 오늘은 이 가격 결정을 공부해봤습니다.출발점: 최저가는 “시작가”일 뿐이다먼저 개념 정리부터. 최저매각가격은 “이 가격에 산다”가 아니라 “이 가격 이상 쓴 사람 중 최고가가 낙찰”이라는 뜻입니다 (출처: 경매 입찰가 실무 해설). 유찰될 때마다 최저가는 20~30%씩 떨어지지만(법원별로 다름), 이건 어디까지나 입찰의 하한선일 뿐, 실제 낙찰가는 응찰자들이 써낸 금액 중 가장 높은 값으로 정해집니다.그러니 “최저가에 가깝게 쓰면 싸게 산다”는 생각은 반은 맞고 반은 틀립니다. 인기 물건은 여러 명이 몰려 최저가보다 훨씬.. 2026. 7. 26. 지분·농지·유치권… 초보가 손대면 안 되는 경매 물건 정리 크게 두 갈래: 주거용과 그 외경매 물건은 크게 아파트·빌라·오피스텔 같은 주거용 부동산과, 토지·상가·공장 같은 그 외 부동산으로 나눌 수 있습니다. 지금까지 제가 공부한 권리분석(대항력, 최우선변제 등)은 대부분 주거용, 특히 임차인이 있는 물건을 전제로 한 것이었습니다. 초보에게 아파트를 권하는 이유가 이제 이해됩니다 — 시세 파악이 쉽고(비슷한 세대가 많으니), 권리관계가 상대적으로 단순하며, 임차인 분석이라는 정형화된 틀이 있으니까요.문제는 아파트 밖으로 나가는 순간 새로운 변수들이 튀어나온다는 겁니다. 실무에서는 이런 물건들을 특수물건이라 부르고, “경매의 함정”이라고까지 표현하더라고요 (출처: 토지경매 실무 해설).함정 1: 지분경매하나의 부동산을 여러 명이 공동소유할 때, 그중 한 사람의 .. 2026. 7. 25. 명세서만 보면 안 된다 — 현황조사보고서와 감정평가서 읽기 안녕하세요. 경대생입니다.지금까지 매각물건명세서 이야기를 많이 했는데요. 사실 법원이 만드는 서류는 세 개고, 셋 다 매각기일 1주일 전까지 비치되어 누구나 볼 수 있습니다 (민사집행법 제105조 제2항, 민사집행규칙 제55조 — 출처: 찾기쉬운 생활법령정보). 오늘은 그동안 이름만 스쳐 지나갔던 나머지 둘, 현황조사보고서와 감정평가서를 짚어보겠습니다.현황조사보고서 — 법원이 대신 가본 결과법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명해야 하고 (민사집행법 제85조 제1항), 집행관이 조사를 마치면 현황조사보고서를 정해진 날까지 법원에 제출합니다 (민사집행규칙 제46조 제1항 — 출처: CaseNote 조문·판례 .. 2026. 7. 24. 낙찰의 8할은 종이 한 장 — 기일입찰표 작성과 입찰 당일 절차 지금까지 권리분석을 공부했으니, 이제 “그래서 어떻게 사는가”를 짚을 차례입니다. 분석을 아무리 잘해도 결국 낙찰은 법정에서 종이 한 장으로 결정되더라고요. 그런데 이 종이에서 실수하면 분석이 다 소용없어진다고 해서, 입찰 당일 절차를 공부해 봤습니다.기일입찰이란우리가 흔히 아는 법원 경매는 대부분 기일입찰 방식입니다. 기일입찰은 정해진 매각기일에 출석해서 입찰표와 매수신청보증을 제출하는 방식으로 진행되고, 입찰에 참여하려는 사람은 매각기일에 출석해 입찰게시판과 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 사본을 확인한 뒤, 입찰이 개시되면 입찰표를 작성해 매수신청보증과 함께 입찰함에 제출합니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보).여기서 눈에 띈 게 있습니다. 3번 글에서 “매각기일 1주일 전까지 법원에 비치된다.. 2026. 7. 22. 법정지상권이란? 유치권과 함께 초보가 조심해야 할 두 번째 예외 안녕하세요. 경대생입니다.지난 글에서 유치권을 공부하며, 4번 글에서 경고했던 “기차 규칙의 예외” 두 가지 중 하나를 짚었는데요. 오늘은 나머지 하나, 법정지상권입니다. 유치권이 “건물에 눌러앉아 버티는” 권리라면, 법정지상권은 “땅과 건물의 주인이 갈렸을 때 건물을 지켜주는” 권리예요. 특히 토지 경매에서 초보가 발을 헛디디기 쉬운 함정이라고 해서, 제대로 짚어봤습니다.법정지상권이란 — 건물 철거를 막는 안전장치법정지상권은 토지와 그 위의 건물이 원래 같은 소유자에게 속했다가, 저당권 실행(경매) 등으로 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 법률이 당연히 인정하는 지상권입니다 (민법 제366조 — 출처: 신우법무사 해설).쉽게 말하면 이런 상황입니다. 내 땅 위에 내 건.. 2026. 7. 21. 이전 1 2 3 다음 반응형