안녕하세요. 경대생입니다.
지난 포스팅에서는 제가 경매 공부를 시작한 이유에 대해서 나눴습니다.
이번에는 첫 경매 공부를 시작하며 경매가 정말 돈이 되는지에 대해 말해보려 합니다.
경매가 어떤 건지에 대해 알아보다 보니 저는 "리셀"이 생각났습니다.
경매란 무엇인가?
저는 신발을 좋아해서 온라인 중고 거래 플랫폼에서 한정판 신발 사기도 해보고 팔아보기도 했습니다.
리셀의 대전제는 수요보다 공급이 적어야 한다는 점인데요.
살 사람이 있다는 걸 알고 어느정도 가격대에서 거래가 이루어지는지를 알아야 프리미엄을 붙일 수 있습니다.
이런 점에서 리셀이 경매와 정말 닮아있는 거 같더라고요.
대부분의 사람들이 좋은 집, 좋은 동네에서 살고 싶어 하잖아요.
많은 사람들이 살고 싶은 동네에 집은 부족하고, 그래서 주택 가격이 올라가는 건데요.
그런 부동산을 시세보다 저렴하게 구매해서 실거주 혹은 프리미엄을 붙여 판매하는 것이 경매인 겁니다.
그런데 저는 이런 얘기를 듣고 현실성이 없는 얘기라고 생각했습니다.
모두가 원하는 집을 시세보다 저렴하게 살 수 있는 방법이 있다면 왜 다들 그렇게 하지 않는가? 라는 의문이 있었거든요.
심지어는 복잡한 거래 규제(실거주 의무)의 적용 대상이 아니라는데 이런 방법이 있을리가 없다고 생각했습니다.
그래서 저는 실제 경매 사이트에 등록된 물건과 일반 매매 시세를 비교해보았습니다.
실제 거래 물건 살펴보기
e편한송파파크센트럴 물건입니다.
우측에 보이는 네이버 시세에 따르면 206동 최저가로 올라온 물건이 18억에 거래되는 걸 볼 수 있습니다.
그런데 좌측에 보이는 최종 경매 낙찰가는 14억 2천만원인 걸 확인할 수 있죠.
시세보다 무려 3.8억이나 저렴하게 구매한 겁니다.
하지만 저는 인기가 없고 살기에 안 좋은 물건이라서 이런 거 아닌가? 라고 생각했습니다.
그래서 실제로 동네에 방문해보고 찾아본 결과 5호선 마천역 역세권에 위치해있었고,
거여마천 재정비촉진지구로 선정되어있어서 미래도 탄탄하더라고요.
무엇보다 1,199세대 대단지에 인프라가 좋고, 최근 매매 또한 활발했습니다.
한마디로 아주 낙찰을 잘 받은 케이스였습니다.
좀 더 저렴하고 현실적인 물건을 하나 더 찾아보았습니다.
이번에는 인천에 있는 비교적 저렴한 물건을 찾아봤습니다.
네이버 기준 2억 5천
kb시세 2억 4천의 물건입니다.
최종 낙찰 가격은 2억 4백입니다.
4천 6백만원이나 저렴하게 낙찰받았습니다.
물론 명도비가 들수 있지만, 일반 매매를 해도 부동산 수수료를 지급해야 하기에 명도비를 생각하더라도 상당이 이득인 물건입니다.
이처럼 시간과 노력을 들여 찾아보면 수천에서 수억의 이득을 낼 수 있는 것이 부동산 경매입니다.
그렇다면 도대체 왜 저렴한 것인가?
시간과 노력이 들기에 더 저렴한 것입니다.
그 과정을 경매에서는 권리분석, 명도 라고 하는데요.
이 과정을 얼마나 쉽고 잘 아느냐가 수익으로 이전된다고 생각하시면 됩니다.
혼자 공부를 해보면 어려운 용어와 복잡한 이해관계 때문에 어떤게 좋은 물건이지 알기가 쉽지가 않습니다.
그래서 많은 분들이 포기를 하기도 하는데요.
그 과정을 누구보다 현실적인 방법으로 공부해나가는 걸 저 경대생이 보여드리겠습니다.
경매에 대한 오해
부모님께 경매에 대해 공부한다고 하니 걱정하시는 부분이 있었습니다.
1. 경매는 남의 눈에 피눈물 흘리게 한다.
1980년 이전에는 주택 임대차 보호법(일명 주임법)이 없어서 거주중인 부동산이 경매에 넘어가면 무조건 쫒겨났다고 해요.
그래서 저희 부모님 세대에는 그런 경우가 많아서 걱정하시더라구요.
하지만 1981년 주임법이 제정된 후에는 전보다 안전하게 임차인의 보증금을 보호할 수 있다고 합니다.
그래서 걱정하지 않으셔도 된다고 안심시켜드렸습니다!
2. 경매는 어렵고 치열하다.
이건 저도 가장 걱정했던 부분이였는데요.
앞서 봤던 두개의 물건을 찾아보다보니 제대로 공부만 한다면
경쟁을 피할 수도 있고, 경쟁에서 이겨서 좋은 물건을 낙찰받을 수도 있겠더라고요!
그래서 그 무엇보다도 지금하는 초반 공부가 가장 중요한 거 같습니다.
마무리하며
오늘은 경매의 대략적인 과정과 수익 실현의 원리에 대해 알아보았습니다.
아직까지는 어렵고 복잡한 용어가 안 나와서 공부하는데에 큰 어려움은 없었습니다.
제가 두 물건을 비교하고 공부하며 느낀 점은 경매는 제대로 공부하면 시세보다 저렴하게 살 기회가 실제로 존재한다는 것입니다.
다만 그 차익이 권리분석과 명도라는 공부의 대가라는 것도요.
그러면 다음 포스팅으로 또 찾아뵙겠습니다.
감사합니다.
이 글은 초보자의 공부 기록이며 특정 물건에 대한 투자권유가 아닙니다.
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