경매 공부하다 막힌 용어, 절차 순서대로 정리해봤어요.

안녕하세요. 경대생입니다.

지난 포스팅에서 경매가 왜 시세보다 저렴한지에 대해서 알아봤는데요.

구조를 잘 알아도 용어를 제대로 알지 못해 분석을 하지 못한다면 안 되겠죠?

그래서 이번 포스팅에서는 본격적인 용어 공부를 해보려고 합니다.

용어 선정은 제가 공부하다가 막힌 용어들 위주로 알려드릴 건데요.

경매 진행 순서대로 배치해 두었으니 천천히 따라가 본다면 경매의 절차를 더욱 잘 이해하실 수 있으실 겁니다.

그러면 첫 번째 용어부터 알아보겠습니다.

 

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임의경매/강제경매

저는 처음 두 단어를 보고 정도의 차이일 뿐 크게 다르지 않은 단어들이라고 생각했습니다.

확실하게 납득되지 않아서 자세히 찾아보았는데요.

우선 두 절차는 경매신청 방법과 압류 여부만 다를 뿐 진행절차에는 큰 차이가 없습니다.

강제경매는 판결문 같은 집행권원으로 신청하는 것이고,

임의경매는 저당권 등 담보권 실행으로 신청하는 것인데요.

어려운 단어들이라 이해가 잘 안 되죠.

쉽게 말해보자면 

강제경매는 대표적으로 담보 없이 빌린 돈을 갚지 않아, 채권자가 먼저 소송(재판)을 걸어 이긴 뒤 판결문을 가지고 채무자의 재산을 찾아내 경매에 넘기는 것.

임의경매는 은행에 집을 담보(저당권)로 잡히고 돈을 빌렸다가 갚지 못해, 은행이 별도의 재판 없이 그 집을 곧바로 경매에 넘기는 것.

이렇게 설명해 볼 수 있을 거 같습니다.

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압류

이 단어는 많이 들어보고 영화/드라마에서도 자주 접한 용어이지만

오해하고 있던 부분이 있더라고요.

압류란 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산의 관리·이용은 계속할 수 있지만, 다른 사람에게 양도 또는 처분할 수 없음을 뜻합니다.

이전에는 압류=빨간딱지 붙이고 쫓아내는 것이라고 오해했지만, 살던 사람은 계속 살 수 있다는 것을 바로잡을 수 있었습니다.이렇게 이전에 알던 단어라도 자세한 뜻을 오해할 수 있기에 적절한 공부는 필수인 거 같습니다.

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현황조사

현황조사는 법원이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금 액수 등을 조사하게 하는 것입니다.(민사집행법 제85조)

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감정평가와 최저매각가격

감정인이 부동산을 평가하고, 법원이 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하는 것을 뜻하는데요.(민사집행법 제97조)

이전 포스팅에서 살펴본 두 물건을 보시면 최저매각가격을 찾아볼 수 있습니다.

최저매각가격과 감정평가는 입찰금액과 아주 긴밀한 관계가 있으니 꼭 알아둬야 하는 단어라고 말할 수 있을 거 같습니다.

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매각물건명세서

매각물건명세서는 입찰자가 물건 정보를 얻을 수 있는 핵심 서류로,

현황조사보고서, 평가서 사본과 더불어서 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치되어 누구나 볼 수 있습니다.(민사집행법 제105조)

이 서류를 통해 물건의 가치와 복잡한 이해관계가 있는지 알아보아야 좋은 물건을 살 수 있겠죠?

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매각기일/매각결정기일

저는 이 두 단어를 보고 같은 단어인 줄 알았습니다.

그냥 표기의 차이라고만 생각했는데 생각보다 큰 차이가 있더라고요.

우선 매각기일은 입찰이 실시되는 날이고,

매각결정기일은 법원이 이해관계인 의견을 듣고 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고하는 날입니다.(민사집행법 제120조 등)

한마디로 매각기일은 입찰을 통해 1등 낙찰자를 뽑는 날이고, 매각결정기일은 법원이 그 낙찰을 최종적으로 허가해 줄지 결정하는 날입니다.

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최고가매수신고인/차순위매수신고인

사실 이 두 단어는 어려운 용어가 아닙니다.

최고가매수신고인은 가장 높은 가격을 쓴 사람,

차순위매수신고인은 그다음으로 가장 높은 가격을 쓴 사람을 뜻합니다.

그럼에도 이 두 단어를 선정한 이유는 차순위매수신고인이 생각보다 중요하기 때문입니다.

가장 높은 금액을 쓰지 않았다고 해서 바로 끝나는 것이 아닌

최고가매수신고인이 매각허가결정을 받고도 대금을 지급하지 않았을 때 대신 취득할 수 있는 지위를 가지기 때문입니다.(민사집행법 제138조)

끝날 때까지 끝난 게 아니다.라는 명언이 생각나는 단어 같습니다.

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배당/배당요구

제가 지난 포스팅에서 주임법 제정으로 인해서 임차인의 보증금이 보호될 수 있다고 말씀드렸는데요.

이 배당과 배당요구가 그와 아주 밀접한 연관이 있습니다.

우선 배당요구는 다른 채권자가 개시한 집행절차에 참가해 매각대금에서 변제받기 위한 신청이고, 

배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 선순위 채권자라도 배당을 받을 수 없습니다.

그래서 임차인이 보증금을 돌려받으려면 이 배당요구를 반드시 해야 한다는 걸 알게 되었습니다.

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인도명령

인도명령은 매수인이 소유권을 취득했는데 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 법원에 신청할 수 있는 것입니다.

매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 가능합니다.

단, 대항력을 갖춘 점유자 등에게는 신청할 수 없습니다.(민사집행법 제136조)

제가 지난 포스팅에서 언급한 명도비가 바로 이 단계에서 나오는 용어입니다.

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마무리하며

오늘은 이렇게 경매에서 어렵고 헷갈리는 단어들에 대해서 알아보았습니다.

다들 공부하는데 도움이 조금 되셨을까요?

아직도 헷갈리거나 어려운 단어가 있으시다면 댓글로 남겨주세요!

이렇게 본격적인 용어를 공부해 보니 멀기만 했던 경매가 조금은 가까이 다가온 거 같습니다.

어려웠던 용어들이 이해가 되니 경매의 과정이 더욱 잘 이해되기도 하고요.

그럼 다음 포스팅에서도 유용한 내용 많이 담아 오겠습니다.

감사합니다.

 

출처: 찾기쉬운 생활법령정보 '부동산 경매' - easylaw.go.kr

 

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