말소기준권리란? 기차 비유로 이해한 권리분석의 첫 단추

안녕하세요. 경대생입니다.

지난 포스팅에서는 경매 공부를 할 때 어려운 단어들에 대해서 알아봤는데요.

지난 글에서 "인수"라는 개념이 계속 나왔는데 뭐가 지워지고 뭐가 남는 건지가 헷갈리더라고요.

그 기준이 되는 게 말소기준권리라고 해서 법전에 검색을 해봤더니 없는 단어더라고요?

알아보니 말소기준권리라는 단어는 법전에는 없는 실무 용어였습니다.

그래서 민사집행법 제91조 원문 어디에도 안 나오는데, 법에서 정한 소멸,인수 원칙을 실무에서 쉽게 쓰기 위해 만든 개념이라고 합니다.

그래서 이번 포스팅에서는 이 말소기준권리를 제대로 이해해보고, 실제로 어떻게 사용되는지 알아보도록 할게요.

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말소기준권리란?

말소기준권리는 낙찰자가 매각대금을 지급했을 때, 등기부등본상에 있는 권리들이 '사라지는가(말소)' 아니면 '낙찰자가 물려받아야 하는가(인수)'를 결정하는 기준이 되는 권리입니다.

조금 더 쉽게 설명하기 위해 예시를 들어보자면,

등기부라는 기차에 권리라고 하는 승객들이 탑승을 한다고 생각해봅시다.

그때 승객들 중 다섯 가지 후보 권리 중 가장 먼저 탑승한 권리의 자리에 차단막이 설치됩니다.
그 차단막이 된 권리가 바로 말소기준권리입니다.

낙찰이 확정되고 대금이 납부되면 기차에 강력한 충격이 일어 차단막을 포함하여 그 뒤에 있는 후순위 권리들이 모두 날아가 증발(말소)하는 것입니다.

이제 남아있는 선순위 권리들은 낙찰자가 그대로 이어받아 해결(인수) 해야 합니다.

아래 그림과 함께 읽어보시면 더 빠른 이해가 가능하실 거 같습니다.

말소기준권리 예시

그렇다면 이 말소기준권리라고 하는 강력한 권리가 어떻게 형성되는지 궁금하지 않으신가요?

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 5가지가 있는데요.

밑에서 바로 이어서 살펴보도록 하겠습니다.

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말소기준권리가 될 수 있는 권리

말소기준권리는 아무 권리나 될 수 있는 것이 아닙니다.

5가지로 정해져 있고 그중 등기 접수일이 가장 빠른 하나가 차단막이 되는 겁니다.

하나씩 알아보겠습니다.

 

1. (근)저당권
   첫 번째로는 가장 흔하다고 할 수 있는 (근)저당권입니다.
   저당권은 돈을 빌려주며 부동산을 담보로 잡는 권리이고, 근저당권은 앞으로 늘었다 줄었다 하는 빚을 "채권최고액"이라는 한도 안에서 담보하는 저당권이에요.
   은행 주택담보대출이 대표적이라 실제 경매 물건에서 가장 자주 보이는 말소기준권리라고 합니다.
   민사집행법 제91조 2항에 따르면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.라고 쓰여 있는 만큼 법적 근거는 명확합니다.
   지난 포스팅에서 임의경매를 설명하며 언급했던 "은행에 집을 담보로 잡히고..."라는 구절이 근저당권이 실행되는 것입니다.
   
   
2. (가)압류
   압류는 앞선 포스팅에서 다뤘던 내용인데요.(처분 금지, 사용은 가능)
   가압류는 아직 재판이 끝나기 전에 채무자가 재산을 빼돌리지 못하게 임시로 묶어두는 것입니다.
   경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.(민사집행법 제91조 3,4항)
   담보가 아닌 가압류도 말소기준권리가 될 수 있다는 것이 의외였습니다.
   
   
3. 담보가등기
   담보가등기는 오늘 내용 중 가장 어렵고 헷갈리는 부분인데요.
   우선 가등기란 "나중에 정식 등기를 할 순위를 미리 맡아두는" 예약 등기인데, 두 종류가 있습니다.
   돈을 빌려주고 담보 목적으로 해둔 담보가등기는 저당권처럼 취급되어 말소기준권리가 될 수 있고 소멸합니다.
   반면 매매 예약 등의 소유권이전청구권 보전 가등기는 담보가 아니라서, 차단막보다 앞선 선순위라면 낙찰자에게 인수됩니다.
   실제 실무 해설에서도 압류가 말소기준권리인 사례에서 그보다 앞선 소유권이전등기청구권 가등기가 인수된다고 분석합니다.
   문제는 등기부만 봐서는 둘을 구별하기 어려운 경우가 있다는 건데요.
   이것이 초보에게 선순위 가등기 물건은 피하라고 하는 이유입니다.
   이를 알고 난 후 저는 같은 가등기이지만 하나는 차단막, 하나는 폭탄이라는 생각이 들었습니다.
   
   
4. 경매개시결정등기
   이전 글에서 배운 그 등기입니다.
   경매가 시작되면 법원이 등기부에 기입을 촉탁하는 것.
   앞의 세 가지가 등기부에 하나도 없다면 (빚 없이 깨끗하던 집이 강제경매로 넘어간 경우 등), 
   이 경매개시결정등기 자체가 차단막이 됩니다.
   쉽게 말해 최후의 기준이라고 할 수 있을 거 같습니다.
   
   
5. 전세권
   전세권은 다섯 중 가장 까다로운 권리인데요.
   전세권이란 전세금을 내고 부동산을 사용하며 후순위 권리자보다 전세금을 우선변제받는 권리입니다.(민법 제303조 - 출처: 생활법령정보)
   전세권이 차단막이 되려면 조건이 붙습니다
   - 건물 전부에 설정된 최선순위 전세권이면서, 전세권자가 경매신청을 했거나 배당요구를 한 경우 여야 합니다.
   법 원문에서도 이렇게 되어 있습니다
   - 선순위 전세권은 매수인이 인수하되, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.(민사집행법 제91조 4항 단서)
   건물 일부에만 설정된 전세권은 말소기준권리가 될 수 없다는 판례도 있습니다. (대법원 98다50869)
   즉 전세권자의 선택에 따라 차단막이 되기도, 인수 대상이 되기도 하는 유일한 권리입니다.

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마무리하며

오늘은 이렇게 지난 시간에 못 짚었던 인수의 기준 "말소기준권리"에 대해서 알아봤는데요.

조금이라도 헷갈리는 부분은 확실하게 알고 넘어가니 더 이해가 잘 되는 거 같습니다.

이렇게 중요한 기준권리가 있는지 모르고 넘어갈 뻔했네요.

그러나 이 말소기준권리에도 예외가 있다는 거 아시나요?

유치권과 법정지상권이 있는데요.

유치권은 낙찰자가 그 채권을 변제할 책임이 있고 (민사집행법 제91조 5항),

법정지상권도 설정 시기와 무관하게 인수될 수 있습니다.

그러니 말소기준권리 뒤라고 무조건 안심하면 안 됩니다.

그럼 이번 포스팅은 이렇게 마무리하도록 하고요,

다음 포스팅에서는 실제 물건에서 말소기준권리를 어떻게 찾을 수 있는지 매각물건명세서를 보며 함께 찾아보도록 하겠습니다.

감사합니다.

 

이 글은 초보자의 공부 기록이며 특정 물건에 대한 투자권유가 아닙니다.
참조 자료: "민사집행법 제91조 (국가법령정보센터) / 매수로 인해 말소·인수되는 권리의 확인 (찾기쉬운 생활법령정보) / 말소기준권리 권리분석 해설 (부동산케이스노트)".